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3 questions à Omar Bensaid - Directeur Asset Fund Services (Pôle Capital Market Services)

1- Quel a été le rôle de CDG Capital dans l’obtention par CDG Premium Immo du premier agrément d’Organisme Collectif de Placement Immobilier (OPCI) au Maroc et en Afrique du Nord ?

L’OPCI, en tant que nouvelle classe d’actifs, a été placé au cœur de la stratégie de développement de notre activité Asset Servicing sur un horizon très court terme. CDG Capital a agi en pionnier en accompagnant AjarInvest dans le processus d’obtention d’agrément pour le compte du premier OPCI et en élargissant ses missions autour de ce nouvel outil d’investissement. Une montée dans la chaîne de valeur a été observée pour s’aligner aux standards élevés fixés par notre client et partenaire AjarInvest. Des ressources dédiées CDG Capital ont été mises à la disposition d’AjarInvest pour tenir des ateliers de travail afin d’échanger sur le fonctionnement de l’OPCI, de valider les engagements et les obligations des parties, d’arrêter les règles de gestion et les modalités d’échanges, d’établir et stabiliser le corpus réglementaire et légal se rapportant au volet dépositaire du fonds. Des réunions communes ont été programmées par CDG Capital et AjarInvest pour présenter à l’AMMC les moyens techniques, humains et organisationnels et confirmer au régulateur et au marché l’expertise et les capacités de CDG Capital, en tant que premier établissement dépositaire d’un OPCI, à remplir pleinement ses missions de domiciliation du fonds. Dans la continuité, CDG Capital envisage d’étoffer son offre dédiée au OPC à travers la mise en place d’un nouveau service à grande valeur ajoutée qui sera déployé courant 2020 et qui permettra de concrétiser nos ambitions de croissance liées à ce nouveau véhicule d’investissement.

2- En quoi ce premier agrément constitue-t-il une étape importante pour le marché immobilier ?

L’OPCI est un véhicule d’investissement innovant et réglementé qui permettra de redynamiser le marché de l’immobilier locatif à usage professionnel, de répondre aux besoins de financement des opérateurs économiques et contribuera au développement du marché des capitaux marocain à destination des investisseurs et épargnants. L’OPCI détient principalement dans son actif des biens immeubles destinés exclusivement à la location. La composante immobilière doit représenter au minimum 60% de l’actif de l’OPCI conformément à l’article 27 de la loi 70-14. Partant de ce constat, les opportunités de développement du marché immobilier sont nombreuses :

• potentiel de développement du marché de l’immobilier locatif estimé à 200 milliards de DH sur le segment du marché des bureaux ;

• le retail, l’hôtellerie et les résidences touristiques, les entrepôts et pôles industriels offrent à leur tour des opportunités de développement importantes ;

• professionnalisation de la gestion et structuration de l’immobilier locatif (Property / Facilty Management) ;

• transparence du marché à travers la valorisation des actifs immobiliers par des évaluateurs immobiliers agréés et la réduction des pratiques informelles ;

3- Quelles sont les perspectives attendues à moyen terme ?

À l’instar des places étrangères, les OPCI marocains devraient connaître un engouement significatif à moyen terme dû aux stocks importants de projets pouvant être intégrés à ce véhicule d’investissement. Par ailleurs, la fin prévue au 31 décembre 2020 du régime de différé d’imposition avec le bénéfice d’une imposition réduite (50% de réduction) des plus-values au titre des apports d’immeubles aux OPCI devrait également accélérer les opérations d’apports faits par les opérateurs aux OPCI. Les OPCI RFA (à Règles de Fonctionnement Allégées), destinés aux investisseurs qualifiés, ne devraient pas rencontrer de difficultés de développement et dépendront de l’évolution sur le moyen terme du marché de l’immobilier locatif. Les OPCI Grand Public, qui manifestent déjà un grand intérêt, auront besoin d’un délai supplémentaire pour leur déploiement, car ils associent la quasi-liquidité à l’immobilier, ce qui pourrait représenter une contrainte pour les investisseurs. Cette nouvelle classe d’actifs nécessite des leviers supplémentaires pour son développement comme une cotation au niveau de la bourse et des incitations fiscales dédiées (indexation à des contrats d’assurance vie).

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